Affitto Immobile

Fondo Morosità Incolpevole – Guida

FONDO MOROSITÀ INCOLPEVOLE

È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (G.U. n.161 del 14.07.2014: per leggere e scaricare l’intero decreto, clicca QUI), il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di attuazione dell’art. 6. comma 5, D.l.n.102/2013 che aveva istituito, presso il medesimo Ministero, un Fondo destinato agli inquilini colposi morosi incolpevoli, con il quale lo Stato prevedeva di erogare – previa emanazione appunto del relativo decreto ministeriale di attuazione –  somme a favore di chi, a determinate condizioni e senza colpa, non aveva più corrisposto i canoni d’affitto.

Il D.M. 14 maggio 2014 contiene la definizione di morosità incolpevole e definisce i criteri per l’accesso al contributo, oltre a stabilire la cause di morosità incolpevole per le quali è possibile ottenere il contributo.

-    Definizione di morosità incolpevole e relative cause contemplate dal Decreto Ministeriale (art.2)

Per morosità incolpevole si intende la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare.

Tra le cause della morosità incolpevole, si annovera:
1.    perdita del lavoro per licenziamento;
2.    accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro;
3.    cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale;
4.    mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici;
5.    cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente;
6.    malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.
–    Criteri per l’accesso al contributo (art. 3)

Per l’accesso ai contributi, il Comune deve verificare che il richiedente:
1.    abbia un reddito I.S.E. non superiore ad euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00;
2.    sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida;
3.    sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9) e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;
4.    abbia cittadinanza italiana, di un paese dell’UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all’UE, possieda un regolare titolo di soggiorno;
5.    che il richiedente stesso, o un componente del nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare.
Un criterio preferenziale per la concessione del contributo è rappresentato dalla presenza all’interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia:

  • ultrasettantenne;
  • minore;
  • con invalidità accertata per almeno il 74%, ovvero in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale

-    Importo massimo del contributo erogabile per sanare la morosità incolpevole (art. 4)

L’importo massimo di contributo concedibile per sanare la morosità incolpevole accertata non può superare l’importo di euro 8.000,00.

-    Soggetti a favore dei quali  i Comuni dispongono l’erogazione dei contributi (art. 5)
1.    inquilini, nei cui confronti sia stato emesso provvedimento di rilascio esecutivo per morosità incolpevole, che sottoscrivano con il proprietario dell’alloggio un nuovo contratto a canone concordato;
2.    inquilini la cui ridotta capacità economica non consenta il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione. In tal caso il comune prevede le modalità per assicurare che il contributo sia versato contestualmente alla consegna dell’immobile;
3.    inquilini, ai fini del ristoro, anche parziale, del proprietario dell’alloggio, che dimostrino la disponibilità di quest’ultimo a consentire il differimento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.
–    Valutazione dei prefetti per programmare l’intervento della forza pubblica (art.6)

I Comuni provvedono a comunicare l’elenco dei soggetti richiedenti il contributo ed in possesso dei requisiti per l’accesso allo stesso, ai Prefetti i quali valuteranno misure di graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto.

La disponibilità del Fondo,  per l’anno 2014, è pari a 20 milioni di Euro ed è ripartita – in proporzione al numero di provvedimenti di sfratto per morosità emessi, registrato dal Ministero degli Interni al 31 dicembre 2012 –  per il 30% tra le regioni Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Marche e Campania (si tratta di Regioni che hanno emanato norme per la riduzione del disagio abitativo, sulla base di quanto previsto dall’art.6, comma 5, del D.L.n. 102/2013) e per il restante 70% tra tutte le Regioni e le Province autonome.

Spetta alle Regioni  individuare i Comuni ad alta tensione  abitativa  di cui alla delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003 (comprendendo anche i Comuni capoluogo di provincia non inclusi nella delibera CIPE indicata) cui sono destinate le risorse del Fondo disponibili unitamente ad eventuali stanziamenti regionali.

Indichiamo QUI le linee guida della Regione Lombardia in relazione alle modalità di accesso ed ai Comuni finanziati. Il link si riferisce al Decreto del 2013 (pensiamo che comunque con il nuovo Decreto 2014, non dovrebbe essere modificate le modalità). Per chi intendesse usufruire del fondo, consigliamo comunque di contattare gli uffici Comunali preposti per verificarne le modalità e l’attuazione.

Guida all’Affitto a Riscatto

Con l’espressione “affitto a riscatto” si indica in realtà una famiglia contrattuale allargata che comprende vari tipi di scritture.

Questa vuole essere una guida riassuntiva in relazione alle diverse tipologie contrattuali da poter scegliere.

Raccomandiamo massima cautela nell’utilizzo delle bozze contrattuali di questa guida, ben consapevoli che la materia è nuova e con scarsa o nulla giurisprudenza.

Considerato che stiamo esplorando territori nuovi e che esistono verie scuole di pensiero è opportuno, in caso di dubbi relativi alla contrattualistica, rivolgersi alla consulenza giuridica di un notaio o avvocato esperto della materia: come per esempio sull’opportunità della trascrizione del contratto, che consigliamo.

Decliniamo qualsiasi responsabilità derivante dall’uso della presente guida, che ha una funzione meramente informativa e indicativa.

RENT TO BUY: SCHEMI CONTRATTUALI A CONFRONTO

Definiamo innanzitutto intende per contratto il codice civile all’art. 1321

Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.

e definiamo i requisiti di un contratto a pena di nullità, facendo riferimento all’art. 1325 c.c.:

  1. l’accordo tra le parti;
  2. la causa;
  3. l’oggetto;
  4. la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.

Ora possiamo definire alcune tipologie contrattuali, che possono chiarire un primo aspetto dell’affitto a riscatto, differenziando i contratti tipici da quelli atipici.

Contratto tipico: è quello la cui disciplina è dettata dal codice o da una legge speciale. Nel campo immobiliare la compravendita e la locazione, sono contratti tipici.
Contratti atipici: sono, invece, quei contratti non espressamente
disciplinati dal diritto civile, ma creati ad hoc dalle parti in base alle loro specifiche esigenze di negoziazione; possono contenere elementi tipizzati di diversi contratti.

I contratti atipici trovano un esplicito riferimento nell’art. 1322 c.c. ai sensi del quale:

“le parti possono liberamente determinare
il contenuto del contratto nei limiti imposti
dalla legge. Le parti possono anche concludere
contratti che non appartengono ai tipi aventi
una disciplina particolare, purchè siano diretti a
realizzare interessi meritevoli di tutela secondo
l`ordinamento giuridico”.

COSA E’ IL RENT TO BUY o AFFITTO A RISCATTO

In forza di detto contratto l’acquirente viene immesso nel possesso dell’immobile scelto in qualità di conduttore (rent), per divenirne entro tre anni pieno proprietario (buy), versando a saldo un prezzo, già ab initio, pattuito e bloccato.

CARATTERI
Il contenuto dell’accordo può essere modulato in base alle necessità delle parti ed essere cristallizzato in uno o in due contratti (tipici, quindi disciplinati dalla legge o atipici).

IL RENT TO BUY IN UN UNICO CONTRATTO

Vantaggi: in un unico schema si inseriscono le volontà  delle parti, le finalità che esse vogliono perseguire ed i diritti e gli obblighi su ciascuna di esse gravanti;

Svantaggi: essendo un contratto atipico, in caso di inadempimento di una delle parti il giudice dovrà stabilire quale disciplina applicare; dal punto di vista fiscale se l’obbligo del futuro trasferimento grava su
entrambe le parti, il contratto, al pari del trasferimento con riserva di proprietà è considerato una vendita e, di conseguenza, tassato come tale. (Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 388/2008 e C.M. 28/E/2011 )

IL RENT TO BUY IN DUE CONTRATTI (TIPICI) COLLEGATI

Vantaggi: essendo tipici, sono regolati dal nostro ordinamento per cui, in caso di inadempimento, si applica la disciplina propria di ciascun contratto;

Svantaggi: non vi è la perfetta esternalizzazione della volontà delle parti che rimane cristallizzata in due contratti, seppur collegati.

CONTENUTO DEL CONTRATTO (Elementi essenziali che dovrebbero essere chiariti prima della redazione della scrittura)

- Contestualmente alla sottoscrizione del contratto il conduttore/acquirente dovrà versare una somma a titolo di caparra confirmatoria (nei paesi anglosassoni nella misura del 6% circa);
– La locazione avrà durata, preferibilmente, di 4 anni per non incorrere nei divieti di cui alla Legge 431/1998 (lo schema anglosassone prevede una durata tra i 3 ed i 5 anni) ed i canoni saranno maggiorati rispetto a quelli di mercato (tra il 10 ed il 50%);
-Le parti concorderanno quale percentuale del canone sarà imputata al prezzo (tra il 50 ed il 100%);
– Il conduttore alla scadenza “dovrà” acquistare l’immobile ma gli sarà data la possibilità di cedere il contratto a terzi;
– Il saldo finale sarà dato dalla differenza tra il prezzo pattuito inizialmente ed i canoni (in tutto o in parte) versati;

ACQUIRENTE:

Vantaggi:
– Disponibilità immediata dell’immobile;
– Maggiore possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto al termine della locazione;
Svantaggi:
– Modello contrattuale molto complesso;
– Oneri fiscali elevati se il contratto è impostato come locazione con la clausola di obbligo di trasferimento a carico di entrambe le parti;
– Obbligo di concludere il contratto anche in caso di mutato interesse;

VENDITORE:

Vantaggi:
– Mette a reddito immobili non utilizzati, percependone una rendita e riversando sul conduttore/acquirente i loro costi di gestione;
Svantaggi:
– Postergazione dell’incasso del prezzo;
– Difficoltà a liberare l’immobile in caso di inadempimento da parte del conduttore/acquirente;

CONTRATTI TIPICI DESTINATI A PRODURRE GLI STESSI EFFETTI:

  1. Contratto di locazione con opzione di acquisto;
  2. Contratto di locazione con patto di futura vendita;
  3. Contratto di locazione collegato ad un preliminare di vendita.

Lo stesso effetto del Rent to Buy può essere ottenuto con diverse fattispecie contrattuali tipiche, regolate dal nostro ordinamento e per questo motivo, maggiormente garantiste degli interessi delle parti.

Ecco a vostra disposizione una tabella riassuntiva.