Fondo Morosità Incolpevole – Guida

FONDO MOROSITÀ INCOLPEVOLE

È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (G.U. n.161 del 14.07.2014: per leggere e scaricare l’intero decreto, clicca QUI), il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di attuazione dell’art. 6. comma 5, D.l.n.102/2013 che aveva istituito, presso il medesimo Ministero, un Fondo destinato agli inquilini colposi morosi incolpevoli, con il quale lo Stato prevedeva di erogare – previa emanazione appunto del relativo decreto ministeriale di attuazione –  somme a favore di chi, a determinate condizioni e senza colpa, non aveva più corrisposto i canoni d’affitto.

Il D.M. 14 maggio 2014 contiene la definizione di morosità incolpevole e definisce i criteri per l’accesso al contributo, oltre a stabilire la cause di morosità incolpevole per le quali è possibile ottenere il contributo.

-    Definizione di morosità incolpevole e relative cause contemplate dal Decreto Ministeriale (art.2)

Per morosità incolpevole si intende la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare.

Tra le cause della morosità incolpevole, si annovera:
1.    perdita del lavoro per licenziamento;
2.    accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro;
3.    cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale;
4.    mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici;
5.    cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente;
6.    malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.
–    Criteri per l’accesso al contributo (art. 3)

Per l’accesso ai contributi, il Comune deve verificare che il richiedente:
1.    abbia un reddito I.S.E. non superiore ad euro 35.000,00 o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore ad euro 26.000,00;
2.    sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida;
3.    sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato (sono esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9) e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;
4.    abbia cittadinanza italiana, di un paese dell’UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti all’UE, possieda un regolare titolo di soggiorno;
5.    che il richiedente stesso, o un componente del nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare.
Un criterio preferenziale per la concessione del contributo è rappresentato dalla presenza all’interno del nucleo familiare di almeno un componente che sia:

  • ultrasettantenne;
  • minore;
  • con invalidità accertata per almeno il 74%, ovvero in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale

-    Importo massimo del contributo erogabile per sanare la morosità incolpevole (art. 4)

L’importo massimo di contributo concedibile per sanare la morosità incolpevole accertata non può superare l’importo di euro 8.000,00.

-    Soggetti a favore dei quali  i Comuni dispongono l’erogazione dei contributi (art. 5)
1.    inquilini, nei cui confronti sia stato emesso provvedimento di rilascio esecutivo per morosità incolpevole, che sottoscrivano con il proprietario dell’alloggio un nuovo contratto a canone concordato;
2.    inquilini la cui ridotta capacità economica non consenta il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione. In tal caso il comune prevede le modalità per assicurare che il contributo sia versato contestualmente alla consegna dell’immobile;
3.    inquilini, ai fini del ristoro, anche parziale, del proprietario dell’alloggio, che dimostrino la disponibilità di quest’ultimo a consentire il differimento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.
–    Valutazione dei prefetti per programmare l’intervento della forza pubblica (art.6)

I Comuni provvedono a comunicare l’elenco dei soggetti richiedenti il contributo ed in possesso dei requisiti per l’accesso allo stesso, ai Prefetti i quali valuteranno misure di graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto.

La disponibilità del Fondo,  per l’anno 2014, è pari a 20 milioni di Euro ed è ripartita – in proporzione al numero di provvedimenti di sfratto per morosità emessi, registrato dal Ministero degli Interni al 31 dicembre 2012 –  per il 30% tra le regioni Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Marche e Campania (si tratta di Regioni che hanno emanato norme per la riduzione del disagio abitativo, sulla base di quanto previsto dall’art.6, comma 5, del D.L.n. 102/2013) e per il restante 70% tra tutte le Regioni e le Province autonome.

Spetta alle Regioni  individuare i Comuni ad alta tensione  abitativa  di cui alla delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003 (comprendendo anche i Comuni capoluogo di provincia non inclusi nella delibera CIPE indicata) cui sono destinate le risorse del Fondo disponibili unitamente ad eventuali stanziamenti regionali.

Indichiamo QUI le linee guida della Regione Lombardia in relazione alle modalità di accesso ed ai Comuni finanziati. Il link si riferisce al Decreto del 2013 (pensiamo che comunque con il nuovo Decreto 2014, non dovrebbe essere modificate le modalità). Per chi intendesse usufruire del fondo, consigliamo comunque di contattare gli uffici Comunali preposti per verificarne le modalità e l’attuazione.

Guida all’Affitto a Riscatto

Con l’espressione “affitto a riscatto” si indica in realtà una famiglia contrattuale allargata che comprende vari tipi di scritture.

Questa vuole essere una guida riassuntiva in relazione alle diverse tipologie contrattuali da poter scegliere.

Raccomandiamo massima cautela nell’utilizzo delle bozze contrattuali di questa guida, ben consapevoli che la materia è nuova e con scarsa o nulla giurisprudenza.

Considerato che stiamo esplorando territori nuovi e che esistono verie scuole di pensiero è opportuno, in caso di dubbi relativi alla contrattualistica, rivolgersi alla consulenza giuridica di un notaio o avvocato esperto della materia: come per esempio sull’opportunità della trascrizione del contratto, che consigliamo.

Decliniamo qualsiasi responsabilità derivante dall’uso della presente guida, che ha una funzione meramente informativa e indicativa.

RENT TO BUY: SCHEMI CONTRATTUALI A CONFRONTO

Definiamo innanzitutto intende per contratto il codice civile all’art. 1321

Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.

e definiamo i requisiti di un contratto a pena di nullità, facendo riferimento all’art. 1325 c.c.:

  1. l’accordo tra le parti;
  2. la causa;
  3. l’oggetto;
  4. la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.

Ora possiamo definire alcune tipologie contrattuali, che possono chiarire un primo aspetto dell’affitto a riscatto, differenziando i contratti tipici da quelli atipici.

Contratto tipico: è quello la cui disciplina è dettata dal codice o da una legge speciale. Nel campo immobiliare la compravendita e la locazione, sono contratti tipici.
Contratti atipici: sono, invece, quei contratti non espressamente
disciplinati dal diritto civile, ma creati ad hoc dalle parti in base alle loro specifiche esigenze di negoziazione; possono contenere elementi tipizzati di diversi contratti.

I contratti atipici trovano un esplicito riferimento nell’art. 1322 c.c. ai sensi del quale:

“le parti possono liberamente determinare
il contenuto del contratto nei limiti imposti
dalla legge. Le parti possono anche concludere
contratti che non appartengono ai tipi aventi
una disciplina particolare, purchè siano diretti a
realizzare interessi meritevoli di tutela secondo
l`ordinamento giuridico”.

COSA E’ IL RENT TO BUY o AFFITTO A RISCATTO

In forza di detto contratto l’acquirente viene immesso nel possesso dell’immobile scelto in qualità di conduttore (rent), per divenirne entro tre anni pieno proprietario (buy), versando a saldo un prezzo, già ab initio, pattuito e bloccato.

CARATTERI
Il contenuto dell’accordo può essere modulato in base alle necessità delle parti ed essere cristallizzato in uno o in due contratti (tipici, quindi disciplinati dalla legge o atipici).

IL RENT TO BUY IN UN UNICO CONTRATTO

Vantaggi: in un unico schema si inseriscono le volontà  delle parti, le finalità che esse vogliono perseguire ed i diritti e gli obblighi su ciascuna di esse gravanti;

Svantaggi: essendo un contratto atipico, in caso di inadempimento di una delle parti il giudice dovrà stabilire quale disciplina applicare; dal punto di vista fiscale se l’obbligo del futuro trasferimento grava su
entrambe le parti, il contratto, al pari del trasferimento con riserva di proprietà è considerato una vendita e, di conseguenza, tassato come tale. (Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 388/2008 e C.M. 28/E/2011 )

IL RENT TO BUY IN DUE CONTRATTI (TIPICI) COLLEGATI

Vantaggi: essendo tipici, sono regolati dal nostro ordinamento per cui, in caso di inadempimento, si applica la disciplina propria di ciascun contratto;

Svantaggi: non vi è la perfetta esternalizzazione della volontà delle parti che rimane cristallizzata in due contratti, seppur collegati.

CONTENUTO DEL CONTRATTO (Elementi essenziali che dovrebbero essere chiariti prima della redazione della scrittura)

- Contestualmente alla sottoscrizione del contratto il conduttore/acquirente dovrà versare una somma a titolo di caparra confirmatoria (nei paesi anglosassoni nella misura del 6% circa);
– La locazione avrà durata, preferibilmente, di 4 anni per non incorrere nei divieti di cui alla Legge 431/1998 (lo schema anglosassone prevede una durata tra i 3 ed i 5 anni) ed i canoni saranno maggiorati rispetto a quelli di mercato (tra il 10 ed il 50%);
-Le parti concorderanno quale percentuale del canone sarà imputata al prezzo (tra il 50 ed il 100%);
– Il conduttore alla scadenza “dovrà” acquistare l’immobile ma gli sarà data la possibilità di cedere il contratto a terzi;
– Il saldo finale sarà dato dalla differenza tra il prezzo pattuito inizialmente ed i canoni (in tutto o in parte) versati;

ACQUIRENTE:

Vantaggi:
– Disponibilità immediata dell’immobile;
– Maggiore possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto al termine della locazione;
Svantaggi:
– Modello contrattuale molto complesso;
– Oneri fiscali elevati se il contratto è impostato come locazione con la clausola di obbligo di trasferimento a carico di entrambe le parti;
– Obbligo di concludere il contratto anche in caso di mutato interesse;

VENDITORE:

Vantaggi:
– Mette a reddito immobili non utilizzati, percependone una rendita e riversando sul conduttore/acquirente i loro costi di gestione;
Svantaggi:
– Postergazione dell’incasso del prezzo;
– Difficoltà a liberare l’immobile in caso di inadempimento da parte del conduttore/acquirente;

CONTRATTI TIPICI DESTINATI A PRODURRE GLI STESSI EFFETTI:

  1. Contratto di locazione con opzione di acquisto;
  2. Contratto di locazione con patto di futura vendita;
  3. Contratto di locazione collegato ad un preliminare di vendita.

Lo stesso effetto del Rent to Buy può essere ottenuto con diverse fattispecie contrattuali tipiche, regolate dal nostro ordinamento e per questo motivo, maggiormente garantiste degli interessi delle parti.

Ecco a vostra disposizione una tabella riassuntiva.

 

Vademecum per il Mutuo

Vorresti comprare casa, ma non hai idea di come muoverti nella ricerca di un mutuo che soddisfi le tue necessità?

Ecco una guida passo passo per permetterti di trovare l’opportunità giusta, e qualche dritta per non incappare in qualche disavventura.

  • Stimo il mio reddito disponibile, al netto delle spese fisse: prima di chiedere il mutuo è bene valutare il proprio reddito anche in prospettiva e determinare la disponibilità mensile una volta dedotte le spese ordinarie;
  • Calcolo la rata mensile massima che mi posso permettere di pagare: è ragionevole che la rata non superi il 30-40% del proprio reddito, in modo da poter far fronte alle spese correnti ed ad eventuali imprevisti;
  • Valuto il tipo di tasso e la durata del mutuo, in relazione alla mia condizione economica di oggi e quella in futuro: la durata del mutuo è uno degli elementi che determina l’importo della rata. A parità di importo e di tasso di interesse quanto è più lunga la durata tanto più basse sono le rate, ma più alto è l’importo dovuto per gli interessi. Tieni presente che a seconda del mutuo scelto la componente principale è costituita dagli interessi. A questi si aggiungono altri costi, indicati nel Foglio informativo  disponibile presso l’intermediario e sul suo sito internet;

I tipi di mutui:

  1. Mutuo a Tasso Fisso: il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi che dovessero verificarsi nel tempo. È consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare del debito da restituire (Controllare comunque nel contratto che l’intermediario non abbia inserito una clausola con cui possa comunque aumentare la rata a fronte di un incremento eccessivo dei tassi).  Il tasso viene calcolato sommando lo l’Eurirs (tasso interbancario) + lo spread (“guadagno dell’intermediario)
  2. Mutuo a Tasso Variabile: il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite oscillando a seguito di modifica dei tassi di mercato o di politiche monetarie. I mutui a tasso variabile a parità di durata e di tasso iniziale, hanno delle rate più basse, ma possono aumentare nel tempo, aumentando gli importi delle rate anche in misura consistente. Il tasso viene calcolato sommando lo l’Euribor (tasso interbancario) + lo spread (“guadagno dell’intermediario)
  3. Mutuo a tasso misto: il tasso di interesse può passare da fisso a variabile a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.
  4. Mutuo a due tipi di tasso: il mutuo è diviso in due parti, una con il tasso fisso ed una con il tasso variabile
  • Mi faccio aiutare dai motori di ricerca specializzati nella scelta dei mutui. A titolo indicativo ad esempio Mutuionline.it
  • Mi procuro dagli intermediari i Fogli Comparativi ed i Fogli Informativi sui mutui e con calma valuto le diverse proposte. Il foglio Comparativo contiene informazioni generali sui diversi tipi di mutui offerti da uno stesso intermediario e consente di confrontare le soluzioni proposte ed agevolare la scelta. Il foglio Informativo è un documento che gli intermediari mettono a disposizione dei clienti per ciascuna operazione o servizio offerto e contiene le informazioni sull’intermediario, sulle condizioni e sulle caratteristiche principali del servizio. Importante!!!: i contenuti del contratto devono essere coerenti con le informazioni contenute nel foglio informativo ed inoltre il TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale (in sostanza il tasso effettivo compreso di tutte le spese, che sarà quello effettivamente applicato dal proprio istituto) deve essere obbligatoriamente pubblicato per legge sul foglio informativo;
  • Seleziono in base ai Fogli comparativi ed informativi ricevuti una rosa di intermediari e chiedo loro una proposta personalizzata;
  • Esamino le proposte tenendo conto del tasso e di tutti i costi (fatevi sempre indicare il TAEG per un confronto obiettivo);
  • Valuto se i tempi per la concessione del mutuo sono compatibili con i tempi per l’acquisto della casa;
  • Esamino il piano di ammortamento, anche in relazione al risparmio fiscale anno per anno (ad. es. chiedere al proprio Commercialista, o CAF in quanto  può variare a seconda della composizione delle rate e del mutuo scelto);
  • Controllo che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto a quelle indicate nel Foglio Informativo;
  • Verifico che il tasso indicato non sia usurario: i dati sono resi noti dal Ministero dell’Economia e Finanze ogni tre mesi e pubblicati sul cartello affisso nei locali dell’intermediario e sul suo sito internet;
  • Confronto le offerte di assicurazione sulla vita proposte dall’intermediario con altre disponibili sul mercato: secondo la nuova normativa il cliente non può più essere obbligato a sottoscrivere una polizza assicurativa con l’intermediario che eroga il mutuo, potendo scegliere sul mercato le soluzioni assicurative più adatte e a minor costo.
  • Compio la scelta e preparo la documentazione richiesta dall’istituto;
  • Quando il contratto è pronto, prima di firmare, chiedo la copia completa da rileggere con calma, che l’intermediario mi deve dare gratuitamente

Chiarimenti? Reclami?

Per ogni informazioni il cliente può rivolgersi al call center della banca o può presentare reclamo scritto anche per lettera raccomandata A/R. L’ufficio reclami deve rispondere entro 30 giorni.

Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta può presentare ricorso all’ABF – Arbitro Bancario Finanziario, con una soluzione più semplice, rapida ed economica rispetto al ricorso al giudice.

IUC – Imposta Unica Comunale: cosa sapere

La IUC – Imposta Unica Comunale, la nuova imposta sulla prima casa, ha come caratteristica principale la composizione in 3 parti:

  1. quella patrimoniale dell’IMU dovuta dal possessore di abitazioni di lusso e seconda case, escluse le abitazioni principali;
  2. quella sui servizi indivisibili della TASI a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile: la percentuale sarà a discrezione dei Comuni;
  3. quella dei rifiuti della TARI a carico proprietari o affittuari.

La IUC, imposta unica comunale, in realtà come tributo unico NON esiste, ma è una semplice sigla che serve ad indacare come sopra esposto 3 tributi.

Secondo le disposizioni di riferimento, la Iuc ha una parte propriamente patrimoniale, rappresentata dall’IMU, e una parte rappresentativa dei servizi comunali, costituita da Tari e Tasi.

Con la riforma in atto del catasto da vani a mq. le imposte avranno in molti casi un incremento non indifferente, essendo utilizzato come base sia la rendita catastale per IMU e TASI, che i metri quadri (superfici) per TARI.

TASI

Come Funziona

E’ la nuova imposta sui servizi indivisibili che si applica sui fabbricati, compresa l’abitazione principale e sulle aree fabbricabili.

CHI PAGA: La base imponibile si determina con le stesse regole dell’IMU ed i soggetti passivi sono: possessori e detentori (anche inquilini) degli immobili.

La quota di spettanza dei detentori (anche inquilini) sarà compresa tra il 10 ed il 30%, secondo quanto deciderà ogni singolo Comune.

BASE PER IL CALCOLO: La base imponibile si determina partendo dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicando l’importo per i coefficienti stabiliti dalla legge per ciascuna tipologia immobiliare. (IMU e TASI hanno la stessa metodologia di calcolo)

ALIQUOTE: L’aliquota base è l‘1 per mille, la massima va determinata in modo che la somma di IMU e TASI non superi il 10,6 per mille (per l’anno 2014 il tetto massimo che i Comuni potranno esigere è del 2,5 per mille con la possibilità di un eventuale incremento dello 0,8 per mille)

QUANDO SI PAGA: Le scadenze sono del 16 giugno e del 16 dicembre (per la prima casa tutto al 16/12, a meno che il Comune non abbia pubblicato la delibera sulle aliquote entro il 31 maggio).

IMU

Come Funziona

CHI PAGA: Si paga su fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli ed è dovuta solo dal proprietario o da chi vanta un diritto reale di godimento (usufruttuario ad esempio)

BASE PER IL CALCOLO: La base imponibile si determina partendo dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicando l’importo per i coefficienti stabiliti dalla legge per ciascuna tipologia immobiliare. (IMU e TASI hanno la stessa metodologia di calcolo)

ALIQUOTE: L’aliquota base è l‘7,6 per mille sulla rendita catastale rivalutata, ma il Comune può variarla dal minimo del 4,6 per mille al massimo del 10,6 per mille

QUANDO SI PAGA: Le scadenze sono del 16 giugno e del 16 dicembre. IMPORTANTE: Nel 2014 l’IMU non sarà dovuta per le abitazioni principali non di lusso e su quelle ad esse assimilate per legge o per regolamento comunale (ad esempio quelle concesse in comodato a parenti stretti).

TARI

Come Funziona

La tari ha sostituito la TARES ed è dovuta per finanziare il servizio di gestione dei rifiuti urbani ed assimilati.

CHI PAGA: Si applica su tutti gli immobili suscettibili di produrre rifiuti urbani ad eccezione delle aree scoperte pertinenziali (ad. posti auto scoperti) o le superficie che producono rifiuti speciali. Questa tassa è a carico del proprietario o dell’inquilino o di chi ha un diritto reale di godimento del bene.

BASE PER IL CALCOLO: Le utenze domestiche pagano in funzione dei metri quadrati e del numero dei componenti del nucleo familiare. Le altre utenze pagano in funzione dei metri quadrati e degli indici medi di produttività dei rifiuti.

La base imponibile si determina partendo dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicando l’importo per i coefficienti stabiliti dalla legge per ciascuna tipologia immobiliare. (IMU e TASI hanno la stessa metodologia di calcolo)

ALIQUOTE: Entro il 30 giugno 2014 il Ministero dell’Ambiente dovrebbe approvare il regolarmento per le tariffe.

QUANDO SI PAGA: Si paga alle scadenze stabilite dal Comune che deve assicurare almeno due rate semestrali

Detrazioni ed Agevolazioni Fiscali 2014 – 2016

Torniamo con questo articolo a parlare di agevolazioni e detrazioni fiscali, chiarendo con una spiegazione sintetica le percentuali e gli importi massimi di spesa per le diverse tipologie di interventi. Nel nostro precedente articolo abbiamo trattato dei documenti necessari ad ottenere le agevolazioni

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE, ACQUISTO MOBILI, INTERVENTI DI RISPARMIO ENERGETICO E ANTISISMICI

(Legge di stabilità e del decreto-legge “Milleproroghe”)

 RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE (detrazione Irpef)

Scarica la guida Agenzie Entrate aggioranata a Maggio 2014!!!

 Oggetto dell’agevolazione

  • Per le singole unità immobiliari residenziali: interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
  • Per le parti comuni di edifici residenziali: interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro erisanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
  • Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, eliminazione di barriere architettoniche, bonifica dall’amianto, opere per evitare infortuni domestici, interventi per prevenire atti illeciti, cablatura edifici ecc.

 Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

  • fino al 31.12.2015 =96.000euro
  • dall’1.1.2016 = 48.000 euro

 Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

  • fino al 31.12.2014 =50%
  • dall’1.1.2015 al 31.12.2015= 40%
  • dall’1.1.2016 = 36%

ACQUISTO MOBILI E GRANDI ELETTRODOMESTICI (detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione

  • Acquisto di mobili e di “grandi elettrodomestici” (es.: frigoriferi e lavastoviglie) di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), per apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, “finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione”. Condizione essenziale è che, il rifacimento dell’arredamento o l’acquisto di elettrodomestici, sia successivo a un intervento di ristrutturazione.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

  • fino al 31.12.2014 =10.000 euro

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

  • fino al 31.12.2014 =50%

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO (detrazione Irpef/Ires)

 Oggetto dell’agevolazione

  • Interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

  • fino al 31.12.2015 = interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti: 100.000euro; interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti: 60.000euro; installazione di pannelli solari: 60.000euro; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale: 30.000 euro
  • dall’1.1.2016 = 48.000 euro per tutte le tipologie di intervento

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

  • fino al 31.12.2014 =65%
  • dall’1.1.2015 al 31.12.2015= 50%
  • dall’1.1.2016 = 36%

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO PARTICOLARMENTE RILEVANTI (detrazione Irpef/Ires)

 Oggetto dell’agevolazione

  • Interventi di risparmio energetico riguardanti parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli1117 (condominio) e 1117-bis (supercondominio) del codice civile o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

  • fino al 30.6.2016 = interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti: 100.000euro; interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti: 60.000euro; installazione di pannellisolari: 60.000euro; sostituzione di impianti di climatizzazioneinvernale: 30.000
  • dall’1.7.2016 = 48.000 euro per tutte le tipologie di intervento

Misura della detrazione(dall’imposta lorda)

  • fino al30.6.2015= 65%
  • dall’1.7.2015 al 30.6.2016= 50%
  • dall’1.7.2016 = 36%

 INTERVENTI ANTISISMICI (detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione

  • Specifici interventi su edifici (adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive) ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

  • fino al 31.12.2015 =96.000 euro
  • dall’1.1.2016 = 48.000 euro

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

  • fino al 31.12.2014 =65%
  • dall’1.1.2015 al 31.12.2015=50%
  • dall’1.1.2016 = 36%

MERCATO IMMOBILIARE nuove opportunità dalla crisi

Dopo anni di ribassi dei prezzi e cale delle vendite, il mercato immobiliare sembra incanalarsi in una fase di lieve miglioramento. Nella relazione redatta dall’osservatorio Nomisma si può chiaramente leggere che: ”La seconda ondata recessiva iniziata nel 2011 parrebbe essere giunta a conclusione: anche se per il 2014 non si preannunciano significativi miglioramenti, a partire dal 2015 si ritiene plausibile un avvio di ripresa”.

La contrazione nelle compravendite nel 2013 è stata secondo la Fiap del 12,7% a fronte di un consistente calo avvenuto nel 2012 del 25,7%.

Interessante, per chi volesse leggerlo il rapporto immobiliare 2013 redatto dall’agenzia delle entrate in collaborazione con l’ABI (Associazione Bancaria Italiana), che a disposizione QUI

Tra il 2014 ed il 2015, invece si dovrebbe registrare una crescita del 10%, con un volume di vendite che non supererà comunque le 500 mila unità, ai livelli del 1990. Il picco massimo si era raggiunto nel 2006/2007 con un totale di 877 mila immobili venduti.

Per quanto riguarda  i prezzi si stima che dovrebbero essere in calo anche nel 2014 mediamente del 3,1%, mentre nel 2015 scenderanno solo dell’1,4%

Se entriamo nel dettaglio della provincia di Lecco, abbiamo confrontato dati omogenei tra i 10 Comuni più importanti per abitanti, prendendo in considerazione i dati OMI dell’agenzia delle entrate, riferite all’ultimo semestre del 2013 e facendo una previsione dei prezzi per il 2014 e 2015.

Da queste previsioni possiamo stabilire un valore di mercato €/Mq per diverse tipologie immobiliari: si tratta cmq di valori di stima e consigliamo a chi fosse cmq interessato a proporre in vendita il proprio immobile a richiedere una perizia ad un’agente o tecnico immobiliare professionale.

Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Lorda (L)

Comune Tipologia Stato conservativo

Valore Mercato (€/Mq) 2013

Valore Stimato Mercato (€/Mq) 2014 (-3,1%)

Valore Stimato Mercato (€/Mq) 2015 (-1,4%)

Min

Max

Min

Max

Min

Max

Merate
Abitazioni Civili Normale

1400

1800

1350

1750

1330

1720

Abitazioni Civili Ottimo

1850

2050

1800

1950

1770

1920

Abitazioni di tipo economico Normale

1100

1300

1050

1250

1030

1230

Ville e Villini Normale

1500

2150

1450

2100

1420

2070

Calolziocorte
Abitazioni Civili Normale

1250

1650

1200

1600

1180

1580

Abitazioni di tipo economico Normale

950

1200

920

1150

900

1130

Ville e Villini Normale

1400

1850

1350

1800

1330

1770

Casatenovo
Abitazioni Civili Normale

950

1250

920

1200

910

1180

Abitazioni Civili Ottimo

1300

1400

1250

1350

1230

1330

Abitazioni di tipo economico Normale

800

930

770

900

760

890

Ville e Villini Normale

1100

1350

1050

1300

1030

1280

Valmadrera
Abitazioni Civili Normale

1000

1300

960

1250

950

1230

Abitazioni di tipo economico Normale

760

950

730

920

720

910

Ville e Villini Normale

1100

1400

1050

1350

1030

1330

Mandello del Lario
Abitazioni Civili Normale

1450

1850

1400

1800

1380

1770

Abitazioni Civili Ottimo

1900

2150

1850

2100

1820

2070

Abitazioni di tipo economico Normale

1100

1350

1050

1300

1030

1280

Ville e Villini Normale

1750

2150

1700

2100

1680

2070

Oggiono
Abitazioni Civili Normale

1000

1450

960

1400

950

1380

Abitazioni di tipo economico Normale

690

940

670

910

660

900

Ville e Villini Normale

1000

1500

960

1450

950

1430

Missaglia
Abitazioni Civili Normale

1150

1700

1100

1650

1130

1630

Abitazioni di tipo economico Normale

980

1100

950

1050

940

1030

Ville e Villini Normale

1250

1850

1200

1800

1180

1770

Galbiate
Abitazioni Civili Normale

980

1300

950

1250

940

1230

Abitazioni di tipo economico Normale

680

940

650

910

640

900

Ville e Villini Normale

1050

1350

1000

1300

990

1280

Colico
Abitazioni Civili Normale

1250

1850

1200

1800

1180

1770

Abitazioni di tipo economico Normale

940

1200

910

1150

900

1130

Ville e Villini Normale

1350

1900

1300

1850

1280

1820

Dai dati elaborati abbiamo inoltre visto che nel periodo 2011-2013 le città lacuali (Mandello, Colico) hanno subito mediamente un decremento minore dei prezzi degli immobili (tra il – 9,6% e il – 12,3%) rispetto alla zona della Brianza tra il (-22,1% e il – 24,3%) in linea con Lecco. Rappresentano un eccezione i Comuni di Missaglia (tra il – 10,2% ed il – 10,6%) e Merate (-10,7% ed il – 11,9%).

Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Lorda (L)

Comune Tipologia Stato conservativo

Valore Mercato (€/Mq) 2013

Valore Stimato Mercato (€/Mq) 2014 (-3,1%)

Valore Stimato Mercato (€/Mq) 2015 (-1,4%)

Min

Max

Min

Max

Min

Max

Lecco
Lecco – Centro (PIAZZA L. LOMBARDA – PIAZZA MANZONI – PIAZZA CERMENATI – VIA VOLTA) Abitazioni Civili Normale

1600

1950

1550

1900

1530

1870

Abitazioni Civili Ottimo

2000

2400

1950

2300

1920

2270

Abitazioni di tipo economico Normale

1350

1550

1300

1500

1280

1480

Ville e Villini Normale

2050

2500

2000

2400

1970

2370

Lecco – Centro (L. LARIO BATTISTI – VIA C. PORTA – PIAZZA MANZONI) Abitazioni Civili Normale

1500

1950

1450

1900

1430

1870

Abitazioni Civili Ottimo

2000

2250

1950

2200

1920

2170

Abitazioni di tipo economico Normale

1350

1450

1300

1400

1280

1380

Ville e Villini Normale

1650

2200

1600

2100

1580

2070

Lecco – SemiCentrale (S. STEFANO – ZONA TURATI) Abitazioni Civili Normale

1700

2100

1650

2000

1630

1970

Abitazioni Civili Ottimo

2150

2400

2100

2300

2070

2270

Abitazioni di tipo economico Normale

1350

1650

1300

1600

1280

1580

Ville e Villini Normale

1850

2300

1800

2200

1770

2170

Lecco – SemiCentrale (CASTELLO) Abitazioni Civili Normale

1600

2100

1550

2000

1530

1970

Abitazioni Civili Ottimo

2150

2400

2100

2300

2070

2270

Abitazioni di tipo economico Normale

1400

1550

1350

1500

1330

1480

Ville e Villini Normale

1850

2300

1800

2200

1770

2170

Lecco – SemiCentrale (ACQUATE) Abitazioni Civili Normale

1400

1600

1350

1550

1330

1530

Abitazioni Civili Ottimo

1650

2100

1600

2000

1580

1970

Abitazioni di tipo economico Normale

1100

1350

1050

1300

1030

1280

Ville e Villini Normale

1550

1800

1500

1750

1480

1730

Ville e Villini Ottimo

1850

2100

1800

2000

1770

1970

Lecco – SemiCentrale (GERMANEDO) Abitazioni Civili Normale

1400

1600

1350

1550

1330

1530

Abitazioni Civili Ottimo

1650

2050

1600

2000

1580

1970

Abitazioni di tipo economico Normale

1050

1350

1000

1300

990

1280

Ville e Villini Normale

1500

1750

1450

1700

1430

1680

Ville e Villini Ottimo

1800

2000

1750

1950

1730

1920

Lecco – SemiCentrale (BELLEDO – CALEOTTO) Abitazioni Civili Normale

1150

1450

1100

1400

1080

1380

Abitazioni Civili Ottimo

1500

1700

1450

1650

1430

1630

Abitazioni di tipo economico Normale

980

1100

950

1050

940

1030

Ville e Villini Normale

1250

1650

1200

1600

1180

1580

Lecco – SemiCentrale (PESCARENICO) Abitazioni Civili Normale

1300

1500

1250

1450

1230

1430

Abitazioni Civili Ottimo

1550

1900

1500

1850

1480

1820

Abitazioni di tipo economico Normale

1000

1200

950

1150

940

1130

Ville e Villini Normale

1400

1700

1350

1650

1330

1630

Ville e Villini Ottimo

1750

2050

1700

2000

1680

1970

Lecco – Periferica (RANCIO) Abitazioni Civili Normale

1200

1450

1150

1400

1130

1380

Abitazioni Civili Ottimo

1500

1750

1450

1700

1430

1680

Abitazioni di tipo economico Normale

930

1150

900

1100

890

1080

Ville e Villini Normale

1300

1550

1250

1500

1230

1480

Ville e Villini Ottimo

1600

1850

1550

1800

1530

1770

Lecco – Periferica (S.GIOVANNI) Abitazioni Civili Normale

1400

1600

1350

1550

1330

1530

Abitazioni Civili Ottimo

1650

1900

1600

1850

1580

1820

Abitazioni di tipo economico Normale

1050

1350

1000

1300

990

1280

Ville e Villini Normale

1450

1650

1400

1600

1380

1580

Ville e Villini Ottimo

1700

2050

1650

2000

1630

1970

Lecco – Periferica (BONACINA) Abitazioni Civili Normale

1100

1350

1050

1300

1030

1280

Abitazioni Civili Ottimo

1400

1600

1350

1550

1330

1530

Abitazioni di tipo economico Normale

930

1050

900

1000

890

990

Ville e Villini Normale

1150

1400

1100

1350

1080

1330

Ville e Villini Ottimo

1450

1700

1400

1650

1380

1630

Lecco – Periferica (ACQUATE) Abitazioni Civili Normale

1100

1300

1050

1250

1030

1230

Abitazioni Civili Ottimo

1350

1550

1300

1500

1280

1480

Abitazioni di tipo economico Normale

940

1050

910

1000

900

990

Ville e Villini Normale

1200

1400

1150

1350

1130

1330

Ville e Villini Ottimo

1450

1700

1400

1650

1380

1630

Lecco – Periferica (GERMANEDO) Abitazioni Civili Normale

1250

1450

1200

1400

1180

1380

Abitazioni Civili Ottimo

1500

1700

1450

1650

1430

1630

Abitazioni di tipo economico Normale

1050

1200

1000

1150

990

1130

Ville e Villini Normale

1350

1550

1300

1500

1280

1480

Ville e Villini Ottimo

1600

1950

1550

1900

1530

1870

Lecco – Periferica (BELLEDO) Abitazioni Civili Normale

1150

1400

1100

1350

1080

1330

Abitazioni Civili Ottimo

1450

1650

1400

1600

1380

1580

Abitazioni di tipo economico Normale

950

1100

920

1050

910

1030

Ville e Villini Normale

1200

1500

1150

1450

1130

1430

Ville e Villini Ottimo

1550

1700

1500

1650

1480

1630

Lecco – Periferica (PESCARENICO) Abitazioni Civili Normale

1200

1400

1150

1350

1130

1330

Abitazioni Civili Ottimo

1450

1650

1400

1600

1380

1580

Abitazioni di tipo economico Normale

1000

1150

950

1100

940

1080

Ville e Villini Normale

1250

1450

1200

1400

1180

1380

Ville e Villini Ottimo

1500

1800

1450

1750

1430

1730

Lecco – Periferica (MAGGIANICO) Abitazioni Civili Normale

1250

1400

1200

1350

1180

1330

Abitazioni Civili Ottimo

1450

1700

1400

1650

1380

1630

Abitazioni di tipo economico Normale

1050

1200

1000

1150

990

1130

Ville e Villini Normale

1350

1500

1300

1450

1280

1430

Ville e Villini Ottimo

1550

1800

1500

1750

1480

1730

Lecco – Periferica (CHIUSO) Abitazioni Civili Normale

1150

1300

1100

1250

1080

1230

Abitazioni Civili Ottimo

1350

1650

1300

1600

1280

1580

Lecco – Suburbana(MALAVEDO – LAORCA) Abitazioni Civili Normale

950

1150

920

1100

910

1080

Abitazioni Civili Ottimo

1200

1400

1150

1350

1130

1330

Abitazioni di tipo economico Normale

890

930

860

900

850

890

Ville e Villini Normale

1150

1400

1100

1350

1080

1330

Ville e Villini Ottimo

1450

1650

1400

1600

1380

1580

Lecco – Suburbana(FALGHERA – MALNAGO) Abitazioni Civili Normale

1250

1500

1200

1450

1180

1430

Abitazioni Civili Ottimo

1550

1850

1500

1800

1480

1770

Abitazioni di tipo economico Normale

1050

1200

1000

1150

990

1130

Ville e Villini Normale

1350

1600

1300

1550

1280

1530

Ville e Villini Ottimo

1650

1950

1600

1900

1580

1870

CONCLUSIONI:

Questi dati potranno servire per avere un’idea del valore medio del vostro immobile, e non farsi attrarre da chi promette di vendere a prezzi non in linea con il mercato, allungando di fatto i tempi di vendita, soprattutto in vista di una lieve ripresa.

Inoltre per chi intesse acquistare consigliamo di prendere in considerazione quanto esposto: malgrado la crisi potrebbe essere il momento ideale, visto i prezzi ed i cali contenuti previsto nel 2014 – 2015 e le prospettive di aumento negli anni successivi delle valutazioni immobiliari.

Documenti per detrazioni risparmio energetico

Hai effettuato nella tua abitazione interventi di risparmo energetico e vuoi sapere quali conservare e quali sono utili per poter usufruire delle detrazioni?

Per far valere la detrazione del 55% o del 65% per gli interventi di risparmo energetico è necessario:

  • avere la fattura;
  • avere l’asseverazione: la certificazione di un tecnico che attesti la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici richiesti. Per la sostituzione di finestre (compreso infissi) o di sostituzione di caldaie a condensazione con potenza uguale o inferiore a 100 kW, l’asseverazione può essere sostituita dalla certificazione dei produttori;
  • avere l’attestato di certificazione energetica che viene consegnato al termine dei lavori dal tecnico abilitato e che contiene i dati relativi all’effecienza energetica dell’immobile. L’attestato non è più richiesto per gli interventi riguardanti la sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari, per l’installazione di pannelli solari e per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
  • stilare una scheda informativa sugli interventi realizzati che deve contenere:
  1. i dati identificativi di chi ha sostenuto le spese e dell’edificio su cui i lavori sono stati eseguiti;
  2. il tipo di intervento eseguito ed il risparmio energetico che ne è conseguito, oltre al relativo costo, con specificate le spese professionali e all’importo utilizzato per il calcolo della detrazione.

Questi documenti devono essere rilasciati da tecnici abilitati alla progettazione di edifici ed impianti, iscritti ai rispettivi ordini e collegi professionali.

Entro 90 giorni dalla fine lavori (concide con il giorno del collaudo degli impianti), devono essere trasmessi all’Enea telematicamente  i dati contenuti nell’attestato di certificazione energetica (ACE) o nell’attestato di qualificazione energetica (AQE) oltre alla scheda informativa riguardante gli interventi effettuati. Se non è previsto il collaudo chi ha effettuato i lavori o il tecnico che compila la scheda informativa possono rilasciare un altro documento che attesti la data certa (non è ammessa tuttavia l’autocertificazione).

Qui indichiamo il sito internet a cui inviare la documentazione: www.acs.enea.it ; in alternativa se i lavori eseguiti fossero complessi (e la modulista messa a disposizione da Enea non sufficiente a dettagliarli) e possibile inviare la documentazione a:

Enea – Dipartimento ambiente, cambiamenti globali e sviluppo sostenibile

Via Anguillarese 301

00123 Santa Maria di Galeria (Roma)

specificando come riferimento: detrazioni fiscali – riqualificazione energetica

E’ fondamentale che il pagamento delle opere sia stato eseguito tramite bonifico bancario o postale (nel caso di altro strumento il contribuente potrà concordare con il fornitore la restituzione del pagamento errato e rifare il pagamento, utizzando il bonifico bancario o postale. Correttamente consigliamo comunque di contattare l’Agenzia delle Entrate, nel caso di nuove direttive).

Nel bonifico effettuato devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del contribuente e la partita Iva o codice fiscale del beneficiario.

Cosa conservare:

Unitamente alla dichiarazione dei redditi è necessario conservare l’asseverazione, la ricevuto dell’invio della documentazione all’Enea, le fatture o le ricevute fiscali, e le ricevute del bonifico eseguito.

Nel caso di lavori eseguiti in parti comuni è necessario conservare copia della delibera dell’assemblea e della tabella millesimale con la ripartizione delle spese sostenute.