Con l’espressione “affitto a riscatto” si indica in realtà una famiglia contrattuale allargata che comprende vari tipi di scritture.

Questa vuole essere una guida riassuntiva in relazione alle diverse tipologie contrattuali da poter scegliere.

Raccomandiamo massima cautela nell’utilizzo delle bozze contrattuali di questa guida, ben consapevoli che la materia è nuova e con scarsa o nulla giurisprudenza.

Considerato che stiamo esplorando territori nuovi e che esistono verie scuole di pensiero è opportuno, in caso di dubbi relativi alla contrattualistica, rivolgersi alla consulenza giuridica di un notaio o avvocato esperto della materia: come per esempio sull’opportunità della trascrizione del contratto, che consigliamo.

Decliniamo qualsiasi responsabilità derivante dall’uso della presente guida, che ha una funzione meramente informativa e indicativa.

RENT TO BUY: SCHEMI CONTRATTUALI A CONFRONTO

Definiamo innanzitutto intende per contratto il codice civile all’art. 1321

Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.

e definiamo i requisiti di un contratto a pena di nullità, facendo riferimento all’art. 1325 c.c.:

  1. l’accordo tra le parti;
  2. la causa;
  3. l’oggetto;
  4. la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.

Ora possiamo definire alcune tipologie contrattuali, che possono chiarire un primo aspetto dell’affitto a riscatto, differenziando i contratti tipici da quelli atipici.

Contratto tipico: è quello la cui disciplina è dettata dal codice o da una legge speciale. Nel campo immobiliare la compravendita e la locazione, sono contratti tipici.
Contratti atipici: sono, invece, quei contratti non espressamente
disciplinati dal diritto civile, ma creati ad hoc dalle parti in base alle loro specifiche esigenze di negoziazione; possono contenere elementi tipizzati di diversi contratti.

I contratti atipici trovano un esplicito riferimento nell’art. 1322 c.c. ai sensi del quale:

“le parti possono liberamente determinare
il contenuto del contratto nei limiti imposti
dalla legge. Le parti possono anche concludere
contratti che non appartengono ai tipi aventi
una disciplina particolare, purchè siano diretti a
realizzare interessi meritevoli di tutela secondo
l`ordinamento giuridico”.

COSA E’ IL RENT TO BUY o AFFITTO A RISCATTO

In forza di detto contratto l’acquirente viene immesso nel possesso dell’immobile scelto in qualità di conduttore (rent), per divenirne entro tre anni pieno proprietario (buy), versando a saldo un prezzo, già ab initio, pattuito e bloccato.

CARATTERI
Il contenuto dell’accordo può essere modulato in base alle necessità delle parti ed essere cristallizzato in uno o in due contratti (tipici, quindi disciplinati dalla legge o atipici).

IL RENT TO BUY IN UN UNICO CONTRATTO

Vantaggi: in un unico schema si inseriscono le volontà  delle parti, le finalità che esse vogliono perseguire ed i diritti e gli obblighi su ciascuna di esse gravanti;

Svantaggi: essendo un contratto atipico, in caso di inadempimento di una delle parti il giudice dovrà stabilire quale disciplina applicare; dal punto di vista fiscale se l’obbligo del futuro trasferimento grava su
entrambe le parti, il contratto, al pari del trasferimento con riserva di proprietà è considerato una vendita e, di conseguenza, tassato come tale. (Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 388/2008 e C.M. 28/E/2011 )

IL RENT TO BUY IN DUE CONTRATTI (TIPICI) COLLEGATI

Vantaggi: essendo tipici, sono regolati dal nostro ordinamento per cui, in caso di inadempimento, si applica la disciplina propria di ciascun contratto;

Svantaggi: non vi è la perfetta esternalizzazione della volontà delle parti che rimane cristallizzata in due contratti, seppur collegati.

CONTENUTO DEL CONTRATTO (Elementi essenziali che dovrebbero essere chiariti prima della redazione della scrittura)

- Contestualmente alla sottoscrizione del contratto il conduttore/acquirente dovrà versare una somma a titolo di caparra confirmatoria (nei paesi anglosassoni nella misura del 6% circa);
– La locazione avrà durata, preferibilmente, di 4 anni per non incorrere nei divieti di cui alla Legge 431/1998 (lo schema anglosassone prevede una durata tra i 3 ed i 5 anni) ed i canoni saranno maggiorati rispetto a quelli di mercato (tra il 10 ed il 50%);
-Le parti concorderanno quale percentuale del canone sarà imputata al prezzo (tra il 50 ed il 100%);
– Il conduttore alla scadenza “dovrà” acquistare l’immobile ma gli sarà data la possibilità di cedere il contratto a terzi;
– Il saldo finale sarà dato dalla differenza tra il prezzo pattuito inizialmente ed i canoni (in tutto o in parte) versati;

ACQUIRENTE:

Vantaggi:
– Disponibilità immediata dell’immobile;
– Maggiore possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto al termine della locazione;
Svantaggi:
– Modello contrattuale molto complesso;
– Oneri fiscali elevati se il contratto è impostato come locazione con la clausola di obbligo di trasferimento a carico di entrambe le parti;
– Obbligo di concludere il contratto anche in caso di mutato interesse;

VENDITORE:

Vantaggi:
– Mette a reddito immobili non utilizzati, percependone una rendita e riversando sul conduttore/acquirente i loro costi di gestione;
Svantaggi:
– Postergazione dell’incasso del prezzo;
– Difficoltà a liberare l’immobile in caso di inadempimento da parte del conduttore/acquirente;

CONTRATTI TIPICI DESTINATI A PRODURRE GLI STESSI EFFETTI:

  1. Contratto di locazione con opzione di acquisto;
  2. Contratto di locazione con patto di futura vendita;
  3. Contratto di locazione collegato ad un preliminare di vendita.

Lo stesso effetto del Rent to Buy può essere ottenuto con diverse fattispecie contrattuali tipiche, regolate dal nostro ordinamento e per questo motivo, maggiormente garantiste degli interessi delle parti.

Ecco a vostra disposizione una tabella riassuntiva.